Analisis Atas Tulisan Alfred Condo
By Green Berryl – Independent Analyst
Kebijakan perumahan Indonesia Juni 2026 sedang diuji dua sinyal yang bertolak belakang. FLPP baru tersalur 77.532 unit atau 22,15% dari target 350.000 unit per 11 Juni 2026. Sementara itu plafon KUR Perumahan dinaikkan karena serapan supply dianggap tinggi. Ini bukan kisah sukses ganda. Ini gejala klasik mismatch kebijakan: supply didorong kencang, tapi demand riil kelompok berpenghasilan rendah melemah. Ketika pompa air dinyalakan tapi pipanya bocor di tengah, air tidak akan sampai ke ujung.
1. Membaca Fakta Tanpa Bias
Data BPS dan Kementerian PKP menunjukkan backlog kepemilikan rumah turun dari 12,75 juta rumah tangga pada 2020 menjadi 9,8 juta pada 2024. Angka tetap besar dan mendesak. Distribusi backlog lebih penting dari angkanya. 83,3% backlog terkonsentrasi di desil 1-8, artinya inti masalah ada pada kelompok miskin dan rentan miskin. SKB terbaru 19 Juni 2026 menaikkan batas penghasilan MBR hingga Rp14 juta per bulan untuk kategori tertentu. Di sisi perbankan, likuiditas mengetat. LDR perbankan September 2024 di 86,91% dan Bank BTN sebagai bank penyalur utama FLPP mencapai 96%. Ruang gerak kredit sudah tipis.
2. Diagnosis Akar Masalah: Daya Beli, Bukan Batas Penghasilan
Kenaikan FLPP anjlok bukan karena kelompok bergaji Rp12-14 juta terhalang akses. Kelompok itu sudah bankable untuk KPR komersial. Titik lemahnya ada pada desil 3-5 dengan penghasilan Rp3-5 juta per bulan. Mereka tidak mampu uang muka 5-10% dan cicilan yang menyedot lebih dari 30% pendapatan. Menaikkan batas MBR ke Rp14 juta secara administratif memperluas definisi, tapi secara ekonomi menggeser subsidi ke kelompok menengah. Akibatnya subsidi berubah fungsi dari alat pemerataan menjadi insentif bagi pengembang menjual unit menengah karena margin lebih tinggi. Anggaran terserap, unit terbangun, tapi tidak dihuni oleh desil 1-5 yang paling membutuhkan.
KUR Perumahan yang menyasar supply seperti kontraktor dan toko material memang terlihat berhasil dari sisi penyaluran. Tapi FLPP sebagai instrumen demand-side jatuh. Ini pola tambal sulam yang berulang. Ketika daya beli lemah, batas dinaikkan. Ketika serapan lambat, plafon ditambah. Hambatan struktural seperti harga lahan, biaya perizinan, dan skema cicilan yang tidak sesuai cashflow MBR tidak disentuh.
3. Evaluasi Kebijakan Saat Ini
SKB perizinan menyentuh satu lever saja sementara tiga lever lain tidak dijawab: pembiayaan yang sesuai kemampuan bayar, kepastian lahan murah, dan mekanisme off-taker yang menjamin rumahnya dihuni bukan dijual kembali. Tanpa data tunggal yang terbuka dan terverifikasi, target 3 juta rumah berisiko menjadi target angka, bukan target kebutuhan. Kementerian PKP sendiri mengakui masih lemah pada data lokasi kebutuhan MBR dan data riil rumah pertama. Tanpa transparansi penerima FLPP per bank, per wilayah, per pengembang, potensi kebocoran dan moral hazard meningkat.
4. Pembelajaran Internasional yang Relevan
Singapura membuktikan keberhasilan bukan dari jumlah unit, tapi dari penguasaan lahan. 80% warga tinggal di flat HDB. Kuncinya adalah Land Acquisition Act 1967 yang membuat 90% tanah dikuasai negara dibanding 49% pada 1965. Model 99-year lease menjaga keterjangkauan tanpa melepas aset ke pasar spekulatif. Negara tidak pernah kehilangan kendali atas tanah.
Wina mengambil jalur berbeda tapi prinsip sama. Kota memiliki 220.000 apartemen sewa sosial dan menjadi pemilik rumah terbesar di Eropa. Seperempat penduduk Wina adalah penyewa sosial. Wina tidak pernah menjual stok municipal untuk menutup defisit anggaran sehingga stok tetap luas dan terjangkau. Sejak 40 tahun lalu Wina menjalankan dana pengadaan tanah yang kini menguasai 3 juta m2 lahan khusus perumahan sosial. Ditambah aturan zonasi 2019 yang mewajibkan dua pertiga dari pengembangan besar adalah rumah bersubsidi.
Pelajaran intinya: negara yang mempertahankan kepemilikan lahan dan tidak menjadikan perumahan sebagai komoditas spekulasi mampu menjaga harga di luar logika pasar bebas.
5. Rekomendasi Profesional untuk Fondasi Jangka Panjang
Rekomendasi berikut tidak menambah regulasi, tapi membangun fondasi agar kebijakan tidak terus tambal sulam.
A. Mulai dari data, bukan dari target
Hentikan penetapan target nasional tanpa peta kebutuhan spasial. Gunakan Susenas BPS dan DTSEN sebagai basis tunggal. Petakan kebutuhan per desil 1-5, per kabupaten/kota, per tipologi rumah pertama. Target harus lahir dari data, bukan data dipaksa mengejar target.
B. Intervensi berbasis desil, bukan plafon
Untuk desil 1-3 terapkan subsidi uang muka penuh dan skema sewa-beli dengan tenor 25-30 tahun. Cicilan dibatasi maksimal 25% penghasilan agar tidak mencekik. Untuk desil 4-5 gunakan FLPP dengan suku bunga bertingkat tanpa perlu menaikkan batas ke Rp14 juta. Batasi definisi MBR sejati maksimal Rp8-10 juta untuk Jabodetabek dan lebih rendah di luar Jawa. Tujuannya agar subsidi tidak bocor ke kelompok menengah atas.
C. Reformasi sisi lahan
Bentuk Bank Tanah Perumahan Rakyat yang tidak menjual tanah, hanya menyewakan hak guna 30-50 tahun seperti model HDB Singapura. Manfaatkan lahan eks-BLBI, sitaan koruptor, dan aset idle BUMN, Perhutani, PTPN untuk land banking. Terapkan zonasi inklusif: setiap pengembangan di atas 1 hektare wajib 30% unit untuk MBR desil 1-5 dengan harga terkendali. Tanpa kendali lahan, harga rumah akan selalu kalah dari harga tanah.
D. Perbaiki arsitektur pembiayaan
Pisahkan KUR supply dan FLPP demand dalam neraca kinerja. Ukur keberhasilan bukan dari serapan plafon, tapi dari jumlah rumah pertama yang benar-benar dihuni desil 1-5 minimal 2 tahun. Atasi likuiditas bank penyalur dengan skema sekuritisasi KPR FLPP yang dijamin negara, bukan dengan menaikkan plafon KUR. Wajibkan transparansi melalui dashboard publik real-time penerima FLPP dengan nama disamarkan, lokasi, harga, bank penyalur, dan pengembang.
E. Tata kelola dan akuntabilitas
Audit independen FLPP tiap semester oleh BPKP dengan hasil dipublikasi agar publik bisa mengawasi. Ubah insentif pengembang dari berbasis output menjadi berbasis outcome. Bonus diberikan hanya jika unit terjual dan dihuni MBR desil target minimal 2 tahun, bukan saat akad kredit selesai. Ini mencegah praktik jual-beli nama dan rumah kosong.
Penutup
Menaikkan batas penghasilan dan menambah plafon memang terlihat seperti aksi cepat yang responsif. Tapi jika fondasi salah, setiap tambalan hanya memindahkan masalah ke tempat lain. FLPP yang turun 32% adalah alarm, bukan sekadar statistik. Selama backlog 9,8 juta masih didominasi desil bawah, kebijakan harus kembali ke mereka yang paling membutuhkan, bukan memperluas pasar untuk yang sudah mampu membeli rumah komersial.
Stop tambal sulam. Bangun sistemnya: data yang jujur, lahan yang dikuasai negara, pembiayaan yang tepat sasaran, dan transparansi yang bisa diaudit publik. Rumah layak huni adalah hak dasar, bukan komoditas spekulasi.
Daftar Literatur
BPS; Indikator Perumahan Hasil Survei Sosial Ekonomi Nasional 2024. Jakarta: Badan Pusat Statistik.
BP Tapera; Realisasi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan per 11 Juni 2026. Siaran Pers Vritimes, 2026.
Editor Indonesia; Draft SKB Kenaikan Batas Penghasilan MBR Rumah Subsidi hingga Rp14 Juta, 2025.
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat; Dashboard Perumahan dan Permen PKP No.5 Tahun 2025 tentang Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah.
Otoritas Jasa Keuangan; Statistik Perbankan Indonesia September 2024. Jakarta: OJK.
http://SKHA.co.id; Mewujudkan Ketersediaan Hunian: Tantangan dan Peluang Program 3 Juta Rumah, 2025. Data backlog 2020-2024 dan distribusi desil.
The Guardian. The Social Housing Secret: How Vienna Became the World’s Most Livable City, 2023. Data kepemilikan 220.000 apartemen sosial dan land fund 3 juta m2.
World Bank Blogs; But What About Singapore? Lessons from the Best Public Housing Program, 2018. Data 80% warga di HDB dan 90% penguasaan lahan negara.
#Simak berita-berita update CerminDemokrasi.com lainnya di ponselmu, dengan cara ikuti/klik link dibawah ini 👇:
1.) Saluran WhatsApp: https://whatsapp.com/channel/0029VbBQrtFBqbr2Tw270h2v
2.) Halaman Facebook: https://www.facebook.com/share/18Amh9QUv4/
3.) Channel Youtube: https://www.youtube.com/@CerminDemokrasiOfficial
4.) Channel Instagram: https://www.instagram.com/cermindemokrasiofficial?igsh=ZzF6djc2YjU0a2k2
5.) Channel Tiktok: https://www.tiktok.com/@cermindemokrasiofficial?_r=1&_t=ZS-924Eyf2x8uz
